Во время неопределенности на финансовых рынках всё больше внимания инвесторов, а в последствие и средств массовой информации, уделяется вложению средств в реальный сектор экономики. В диапазоне нескольких десятилетий такие инвестиции не позволят в моменте разбогатеть, но в кризис задачу сохранения средств они решают идеально.

Кроме того, не стоит забывать, что во многих странах инвестиции в том числе зарубежную недвижимость являются популярным и надежным средством сбережения средств на старость, прогнозируемым и прозрачным инструментом, доступным каждому. В России (см. ) и в Украине граждане последние пятнадцать лет сильно разогнали цены не только на внутренние объекты, но и на жилую недвижимость соседей. А в 2014 и 2015 годах лишь подчеркнула необходимость широкой и выхода на зарубежные рынки как финансового плана, так и материального.

• Как инвестировать в недвижимость за рубежом;
• Привлекательные направления для вложений:
  • Прибалтика;
  • Восточная и центральная Европа;
• Заключение.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Конечно же, простым и доступным способом для покупки каких-либо объектов реального сектора, будь то коммерческая или жилая недвижимость, выступает фондовый рынок. При наличии счёта у зарубежного брокера (см. ), а также отложив в течение года совсем небольшой объём средств из бюджета семьи, можно приобрести фонды REIT, владеющие объектами по всему миру. Вместе с тем, инвестированные таким образом в зарубежную недвижимость средства будут всё также храниться в депозитарии (клиринге) брокера, плюс финансовый мониторинг и налоговая неизбежно будут отслеживать полученные выгоды. Впрочем, забывать факт наслаждения от обладания физической вещью, которую можно пощупать и в которой даже можно пожить перед покупкой, не стоит.

К основным плюсам инвестиций в зарубежную недвижимость я отношу следующие:

• Надежность;
• Диверсификация;
• Валютная позиция с защитой от локальной инфляции;
• Возможность построения модели владения и использования недвижимости, не известной отечественным надзорным органам;
• Возможность построения надежных схем на случай наследования, раздела имущества в бракоразводном процессе и так далее.

Кроме того, необходимо выделить менее очевидные плюсы, которые становятся актуальными при крупных суммах вложений (от 100-250 тыс. у.е.) и ряде дополнительных действий инвестора:

• Экономия во время пребывания в иностранном государстве;
• Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
• Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, упрощенный процесс путешествий по всему миру.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Несмотря на положительный опыт многих инвесторов, ни в коем случае нельзя упускать из виду и подводные камни, которые лежат на пути приобретения иностранного объекта. Во-первых, необходимо самостоятельно приехать и осмотреть приобретаемую недвижимость. Это правило и закон. Даже если есть возможность передоверить процесс родственнику или профессионалу, даже если приезд выйдет в копеечку. Более того, навещать свою собственность придется более или менее регулярно в течение всего срока владения ей и, конечно же, во время продажи.

Во-вторых, стоит разобраться в системе налогообложения страны, где приобретается объект. Юристы, риэлторы и просто знакомые должны собственными примерами подтвердить расчеты трат, налогов, пошлин и сборов на всех этапах заключения сделки и содержания объекта. Цифры и факты.

В-третьих, необходимо дотошно и самостоятельно производить все расчеты. Рентабельность объекта, а значит выгода и обоснованность приобретения, должна учитывать нестабильность платы арендатором (время простоя) и все издержки владельца. Для дистанционной сдачи в наем потребуются посредники в виде управляющей компании или риэлтора, которым также будет отходить часть доходов. Прогнозируемый маркетинговый доход в абсолютных величинах и в процентах никогда не будет совпадать с реальными цифрами. А решение о вложении средств должно быть основано именно на реальности.

В-четвертых, забудьте об идее «гарантированной доходности», даже если соответствующий пункт есть в договоре с управляющей компанией или застройщиком (см. ).

В-пятых, помните о риске неликвида. Вкладывать в далекие объекты не стоит последние и «предпоследние» деньги. Нельзя первые объекты без опыта приобретать в ипотеку, даже если кредитная ставка ниже 3% годовых. Продать квартиру или дом быстро и дорого не получится, как бы это не хотелось.

В-шестых, к сожалению, все прелести покупки может испортить сильно завышенная цена. Выходцы из бывшего СССР долгое время сорили деньгами по всему миру, став не просто желанными покупателями, но и примером расточительства и богатства. Излишнего финансового достатка, с которым можно легко расстаться. Поэтому всегда остается риск купить хороший объект по плохой цене просто из-за существующих стереотипов.

Таким образом, с прикладной точки зрения риски банальные и очевидные. Нужно знать и разбираться, во что вкладываешь средства, и нужно представлять конечную выгоду от вложения. Гнаться за гарантиями и высоким доходом плохо при любом раскладе не зависимо от рынка. Однако есть в инвестициях в недвижимость и ряд тонкостей, о которых не пишут на продающих сайтах и не рассказывают риэлторы. И дело касается не только форс-мажоров.

Существует риск утраты доступа к объекту собственности. Смена политического режима или война представляются не частыми, но случающимися происшествиями в современном мире прямо у наших границ. Бывают политические разногласия, санкции и контр санкции. Личная навязываемая неприязнь в обществе, а также банальная реакция бизнеса на происходящее: ограничение транспортной доступности, авиасообщения в частности, невозможность дистанционного обслуживания и прочее.

Наиболее значимым риском является приобретение никому не нужного объекта в никому не нужном месте, от которого выгоду приобретает исключительно риэлтор в виде процента со сделки. Не та страна, не тот район или город, а также не те ожидания (парковки, кампусы, гаражи). Время расставляет по местам события, модные тенденции и . Некоторая недвижимость в цене всегда, многие поколения. Но множество объектов не предназначены для инвестиций. Вот на них и зарабатывают смышленые риэлторы и гарантированно теряют доверчивые инвесторы.

Привлекательные направления для вложений

Если имеется свободная наличность и план по вывозу/переводу средств через границу, который устраивает и учитывает особенности таможенного контроля, если имеется валютный банковский счет в стране, где планируется сделка и получение дохода в будущем, то можно задумываться непосредственно о сделке. Но что делать, если есть только планы и пара хаотичных мыслей на этот счет?

Для начала, можно прицениться на общедоступных ресурсах и каталогах:

• prian.ru;
• tranio.ru.

Также в рунете существует множество сайтов со схожей тематикой, альтернативными объектами и так дальше. Для первичного анализа подойдет любой из них, но я предпочитаю наиболее популярные. Чем больше выборка, тем ярче прослеживаются тенденции и особенности ценообразования.

Почему не стоит целиком и полностью доверять подобным сайтам ?! Конечно же, из-за больших наценок, ведь от покупателя до продавца вырастает несколько новых посредников. Кроме того, на сайтах в доменной зоне ru никогда не будет настоящих локальных объектов, в которых живут местные, с ценами для местных и средними характеристиками. Отнимите от увиденных цен 10-20%, а также сдвиньте среднюю цену в более низкий диапазон. Это приблизит к осознанию реального положения вещей. И даст возможность почитать о конкретных странах, куда можно продолжить поступательное движение.

Потом можно поискать сайты в доменной зоне конкретной страны. Через общение с риэлторами по электронной почте можно выйти на ассоциации агентств, гильдии посредников, что существенно расширит восприятие рынка. Не так трудно в паре писем выторговать локальный городской сайт, где можно посмотреть на сделки граждан между собой вроде отечественного avito.ru. На мой взгляд, среди реальных адекватных предложений на зарубежных рынках можно выделить два крупных направления для размышления.

Инвестиции в недвижимость Прибалтики

Эстонию брать в расчет не стоит, она шагнула несколько в сторону от своих соседей, да и местные жители предпочитают обособленное собственное жильё. А вот к Литве и Латвии присмотреться однозначно стоит. Разумного инвестора интересовать должны ликвидные объекты в черте крупных городов вне туристических зон и объектов культурного наследия. Таким образом, список будет состоять из Вильнюса, Каунаса, Риги.

Коротко об общих плюсах. Надежность Европейского союза по цене российской провинции. Доступно. Зона евро, простота открытия и ведения банковского счета на русском языке. При вложениях более 250 тысяч евро полагается вид на жительство и безвизовый въезд в Шенгенскую зону на 5 лет.

Примерами агентств, которые работают на местах и рады сотрудничеству с российским средним классом, служат volmis.lt – в Литве, latio.lv – в Латвии. Однако подобных риэлтерских контор здесь десятки, а учитывая строгость законодательства и низкую вероятность мошенничества воспользоваться можно услугами каждой.

На что может рассчитывать начинающий инвестор. В столицах Литвы и Латвии средняя стоимость квартиры в качественном доме в хорошем районе, где живут местные, будет исходить из 600-800 евро за квадратный метр. Вторичка. Актуально для одно- и двухкомнатных квартир. Трехкомнатные, как и везде, будут выходить в целом дешевле за счет более низкой стоимости квадратного метра.

В Прибалтике отсутствует языковой барьер, да и налоги будут понятными русскому человеку. 15% на доход со сдачи или прироста стоимости объекта (платится при продаже). Расходы на покупку и сопровождение сделки вместе с записями в Земельную книгу будут в пределах 3-4% от стоимости объекта максимально. Таким образом, за 30 000-40 000 евро вместе с расходами на приезд и оформление сделки можно приобрести ликвидную однокомнатную квартиру. Рассчитывать на арендную доходность можно выше 7% годовых в евро.

Почему же я поставил Прибалтику именно на первое место в приоритетах? На это две основные причины. Для начала, это общие условия инвестиций. Отсутствие языкового барьера и финансового в плане банковского обслуживания. Здесь можно не только приобрести недвижимость, но и создать подушку безопасности в европейском банке со страховкой депозитов 100 тысяч евро и удаленным качественным обслуживанием. Значимо и важно.

Ну, и заключительный огромный плюс. Наряду с высокой арендной доходностью (а выше 5% в год это ОЧЕНЬ высоко для резервной мировой валюты) в Прибалтике мы покупаем долгосрочную премию к стоимости объекта. Это тот случай, когда в диапазоне 10-15 лет цены на жилье могут не просто превысить инфляцию, но и значительно её обогнать. После Мирового кризиса 2008 года цены на жилье в Литве и Латвии не восстановились до конца, оставив путь как к историческим максимумам, так и к свободному росту на 50% без особого сопротивления.

Инвестиции в недвижимость в центральной и восточной Европе

У вершины перечня моих приоритетов также расположились Чехия и Польша. Наряду с плюсами, которые присущи Прибалтийским государствам, здесь мы наблюдаем еще более высокий уровень жизни и трат населения. Прага и Варшава выступают не просто столицами государств, но одновременно и логистическими центрами на торговых путях, культурными зонами для обучения иммигрантов и элиты соседних государств. Ежегодно из Белоруссии, Украины в Варшаву на учебу и магистраторское повышение квалификации отправляются тысячи молодых людей, а количество выезжающих на заработки трудно поддается подсчетам.

Аналогичная ситуация и в Праге, куда приезжают многие россияне получить доступное высшее образование, европейский диплом и выучить родственный славянский язык. Плюс близость развитых Германии и Австрии, где можно продолжить в будущем карьерный путь. Местоположение замечательное, население растет и приезжих, не способных в короткие сроки купить жилье и коммерческую недвижимость, только прибавляется.

Вместе с тем, в центральной Европе в отличие от Прибалтики я вижу ценообразующий риск. Он перевешивает даже культурное отдаление. Соседство с развитыми странами и выгодное географическое положение делает Прагу, да и отчасти Варшаву, знакомой местностью для немцев и французов, голландцев и англичан. Купленные ими квартиры в основном простаивают, не создавая угрозы арендному бизнесу. Но своим спросом они разгоняют предложение, в связи с чем премии к росту стоимости ждать тут не приходится.

Квартира в Чехии или Польше принесет больше 5-6% годовых владельцу на аренде, но в будущем продажей получится покрыть только набежавшую инфляцию.

А теперь несколько предостережений. Необходимо избегать модных советов и рекомендаций, рекламы как таковой. В любом виде. Тот случай, когда посредники всегда работают против клиентов.

Берлин, Германия . Цены на жилье растут двузначными цифрами уже три года. Арендное жилье в Германии ценится высоко, около половины взрослого населения не имеют собственного жилья. Управляющие компании крайне компетентны. Простои минимальные. Почему бы и нет?

Бесконечного роста на жилье не будет. Берлин интегрируется как столица к бывшей ФРГ, находясь на восточных землях. Рост начался за счет сравнительно низкой базы по сравнению с Франкфуртом-на-Майне и Мюнхеном, за счет притока молодежи на восток. Уже 2016 год вряд ли поддержит те же темпы роста, а значит через 2-3 года спад покажет наличие неликвида, а также слабые места новой застройки.

Кроме того, при всех плюсах в Германии одни из самых высоких комиссионных и прочих расходов при оформлении сделки, около 8-9% стоимости объекта придется отдать при заключении договора. Прилично, да и на визит к немцам вместе с проживанием придется потратиться. Коммунальные платежи, которые занимают значимое место в расходах местных жителей, оплачивает арендатор. Но капитальный ремонт дома ложится на собственника. А значит, выигрывая в цене объекта, неграмотный инвестор неизбежно столкнется через пару лет с необходимостью потратить до 25% от стоимости жилья на капитальный ремонт или значительно снизить арендные платежи жителям, уменьшим рентабельность капитала.

Дубай, ОАЭ . Политические риски, наличие военных конфликтов вокруг эмиратов, назревание противостояния Ирана и Саудовской Аравии. Исламская страна с экономическими свободами и политической деспотией. В 2000-ых можно было спекулировать, можно было наслаждаться ростом цен наряду с голливудскими звездами, которые скупали квартиры в элитных комплексах. Прошло 10 лет. Эти квартиры теми звездами давно проданы. В 2020 году ожидается EXPO, а кто знает, какие драйверы будут потом. Да и на автобусе за ночь из России до Дубай не добраться, что в отдаленной перспективе снизит интерес со стороны приезжих к обладанию личной собственность (арендованной на 99 лет) на территории государства.

Арабским минусом выступает также нарастающая конкуренция Катара, который позиционирует Доху как молодой эмират, в котором стоит ожидать той же свободы, что и в Дубай. Кувейт в своей столице в том же регионе планирует заложить высочайшее здание мира и привлечь поток туристов. Привлечь, отвлекая его от ОАЭ. Эр-Риад вместе с саудитами готовится инвестировать в курорты Красного моря десятки миллиардов долларов, а такие капитальные вложения перебьют потенциал Дубай многократно. Стоит задуматься, на каком тренде мы входим в рискованный капитал в неспокойном регионе.

Тайланд и Вьетнам. Отличные страны, от которых без ума практически все приезжие (см. ). Однако предложения здесь переполнены «гарантированной» доходностью, время простоя недвижимости велико. Мне не совсем понятно конечное ценообразование, ведь незастроенной земли во всех популярных районах очень много. И, соответственно, непонятен интерес русских к покупке недвижимости, которая не дает ни визовых привилегий, находится отнюдь не близко, а после девальвации рубля стоит совсем не дешево. Вариант для души и кармы, не для инвестиций.

Испания, Хорватия, Черногория, Кипр . Курортных стран в принципе стоит избегать при долгосрочном планировании инвестиций. Много неликвида. Основные покупатели и арендаторы в будущем – туристы. Без местного спроса всегда труднее обеспечивать достойную рентабельность, но инвесторы совершают из раза в раз одни и те же ошибки. Считайте, смотрите, приезжайте и снимите виллу у моря на пару недель. Очень быстро становится ясно, что ни на приросте стоимости, ни на аренде сделанные ставки отыграны не будут. При этом крупные города вроде Барселоны или Никоссии, которые кроме туристического потенциала обременены в хорошем смысле иными интересами жителей, не обеспечат более 3-4% годовых от вложений. Игра не стоит свеч, регион Средиземноморья остается приятной сказкой и мечтой об отдыхе с ограниченным рынком элитного дорогостоящего наследственного жилья.

Заключение

Несмотря на критику и одновременное превознесение недвижимости различными финансовыми консультантами, она выступает нормальным заурядным финансовым активом, который должен присутствовать в большинстве инвестиционных портфелях, превышающих 200 тысяч евро. Это не сказка и не грааль. Стабильная низко рисковая часть портфеля с дисконтированным доходом от сдачи в аренду, на который стоит обращать в первую очередь внимание при покупке.

Риски есть всегда, но подсчеты, опыт друзей и знакомых, а также грамотные партнеры позволяют их существенно снизить. Бездумные вложения в случайные объекты, как и в случайные проекты, могут обернуться крахом неликвида. Об этом нужно помнить всегда. На моей практике существует положительный опыт инвестирования по Европе, в том числе и критикуемых мной приморских зонах. Да и негативный опыт соотечественников, которые не удовлетворены квартирой с видом на старый город в Риге также имеет место быть. Оступаются на ровном месте.

Мои предложения и рассуждения основаны на долгосрочном видении, а также на противостоянии толпе. Быть в тренде для долгосрочного инвестора не всегда полезно, а подражание удачному опыту может быть неудачным.

Последний совет, который я могу дать относительно недвижимости за рубежом. При прочих равных условиях покупайте квартиры или офисы там, где сможете потом жить, работать, растить детей, состариться в конце концов. Самостоятельно. Если до ближайшего города час езды по трассе, или о школах поблизости никто не слышал, если в округе нет местных жителей-аборигенов, или общественного транспорта с адекватным маршрутом, полноценного супермаркета, подыщите предложение получше.

С уважением, Виталий О.Х.

Инвестиции в недвижимость за рубежом перестали приносить значимую прибыль. Нередко случается так, что банковский вклад приносит попросту смехотворную прибыль, которая даже не покрывает официальную годовую инфляцию. Безусловно, вклады в крупнейших банках России полностью безопасны и их сохранность гарантируется государством, но они не способны принести существенный доход.

Аналогичным образом дело обстоит с российской недвижимостью. Цены на нее не поднимаются с зимы 2013 года, а некоторые виды недвижимости и вовсе подешевели. Таким образом, даже приобретая элитные апартаменты в столице нельзя быть уверенным в том, что они не потеряют в цене в ближайшем будущем.

В свою очередь, ПИФ-фонды могут принести очень приемлемый доход, но вложение денег в них рискованны. При неверном выборе управляющего можно попросту потерять все накопления, что неприемлемо.

По этой причине, фактически единственным способом достойного и гарантированного дохода является вложений инвестиции в недвижимость за рубежом.

Второе место в рейтинге. Испания - великолепная страна, и каждый приехавший сюда найдет что-то своё. Кого-то привлекает пляжный отдых, кому-то по душе экскурсионная программа, а остальным явно придутся по вкусу неисчислимые сорта вина.

Иметь жилье в Испании очень престижно. В конце концов в Испании очень приятно просто жить, наслаждаясь теплым морем и отличным климатом.

Но кроме несомненного престижа недвижимость в Испании может приносить приличный доход. Прежде всего, если приобрести апартаменты или виллу за сумму от 250 тысяч евро, то можно рассчитывать на вид на жительство, а в перспективе (через несколько лет) можно получить гражданство.

Вторым преимуществом является высокая арендная стоимость жилья. По этому показателю Испания находится на втором месте уступая лишь Италии. Как показывает практика, можно получать 8-10% годовых от вложенной суммы и окупить свою инвестицию достаточно быстро.

Смотрите видео, о 5 важных фактов приобретения недвижимости в Испании, это важно знать!

Считается, что туризм - главная статья дохода Таиланда, но на самом деле это заблуждение. Таиланд давно уже стал крупнейшим производственным центром, где изготавливают все начиная от автомобилей и заканчивая микропроцессорами.

И если Пхукет с полным правом считается туристическим Меккой и настоящим раем для любителей понежится на пляже, то остальная часть Таиланда стремительно перестраивается и обзаводится самой современной инфраструктурой.

На сегодняшний день в стране более 60% нового и современного жилья, которое по своему качеству ничуть не уступает европейскому, но на порядок дешевле его. К примеру, весьма достойную квартиру площадью в 100 квадратных метров можно приобрести за 100-120 тысяч долларов.

Еще десяток лет назад было целесообразно приобрести виллу в прибрежном районе, то сейчас напротив намного выгоднее купить квартиру в жилом комплексе и сдавать ее бизнесменам и финансистам.

Отдельно стоит отметить уникальную услугу, которую предлагают только в Таиланде. В том случае, если квартира приобретена исключительно, как средство инвестирования, то ее можно сдать в аренду застройщику. При этом, все расходы на содержания жилья и уплату налогов застройщик берет на себя.

Владелец квартиры получает 5% ежегодно от стоимости квартиры и имеет право один месяц в году проживать в своей собственности.

Обзор рынка недвижимости Европы

В инвестиционном плане Европа давно уже не является привлекательным куском пирога. Постоянные проблемы с Евросоюзом, миллионы эмигрантов с разной степенью криминальной активности, постоянно повышающийся уровень безработицы - все это делает инвестиции в недвижимость не особо выгодными.

В частности, апартаменты и дома в Германии за последние 5 лет выросли в цене всего лишь на 0,6%, что является очень малой величиной, вполне сравнимой со статистической погрешностью.

В Великобритании и Франции и вовсе целесообразно вкладываться в элитную недвижимость чья стоимость начинается от 500 тысяч евро, а данный уровень инвестирования в недвижимость доступен лишь единицам россиян.

Инвестиции в недвижимость США, выгодно? Какая доходность?

Соединенные штаты Америки называют центром индивидуального строительства. Большинство американцев живут в собственных домах, а после кризиса 2008 года стоимость коттеджа снизилась до неприличных значений.

Инвестиции в недвижимость США это всегда выгодно. Недвижимость стоит приобретать в центральных районах для сдачи в аренду бизнесменам или студентам.

Но решив инвестировать в недвижимость на территории США следует помнить, что в стране одно из самых жестких законодательств.

1. Во-первых , власти США обязательно поинтересуются происхождением средств, и если они добыты не совсем легальным путем, то приобрести дом не получится.
2. Во-вторых , в Америке очень большие налоговые сборы для нерезидентов. Придется заплатить 30% от стоимости недвижимости с доход государства, а это может быть очень приличной суммой.
3. В-третьих , ежемесячное содержание дома обходится в несколько тысяч долларов что по карману далеко не каждому.

Заключение

Несмотря на то что инвестиции в недвижимость за рубежом перестали приносить значимую прибыль, вложения денег в недвижимость Северного Кипра может принести ощутимую прибыль и стать стабильным источником дохода при инвестировании, даже не глядя на то, что это государство не признано официально.

Финансовый кризис в России затянулся и не собирается заканчиваться в ближайшие время. Банкротство нескольких крупных банках, фактических дефолт таких гигантов, как «Проминвестбанк» и «Открытие» привело к тому, что люди перестали доверять банковскому сектору.

К тому-же, проценты по вкладам столь ничтожны, что даже не покрывают текущий уровень инфляции. И если сумма накоплений превышает 1,4 миллиона рублей, то ее не покрывает обязательное страхование.

Вложение в ПИФ-фонды требует определенных экономических знаний и отличаются значительным уровнем риска. Можно банально потерять все сбережения, если управляющий недостаточно опытен или не чист на руку.

Всё это заставляет россиян искать новые (и доходные!) виды вложений, одной из которых является инвестиции в недвижимость за рубежом.

Почему инвестиции в недвижимость за рубежом выгодны и на какую прибыль можно рассчитывать?

Возможно для многих это покажется странным, но стоимость недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге намного выше, чем в европейских странах. Достаточно сказать, что цена на загородный дом неподалеку от Сочи и в Испании вполне сопоставима. А вот уровень инфраструктуры и качество проживания значительно разняться не в пользу черноморского побережья.

Если все сделать правильно и грамотно выбрать страну для инвестирования, то можно получать стабильную прибыль в валюте, а её размер не снится даже VIP-клиентам крупнейших российских банков.

Помимо этого, российская недвижимость практически не дорожает с конца 2013 года , а некоторые ее виды (в частности, элитные апартаменты и коммерческая недвижимость в столице) и вовсе потеряли в цене.

Специалисты по зарубежной недвижимости настоятельно рекомендуют приобретать не уже построенное жилье на вторичном рынке, а вкладываться в дома и квартиры, которые находятся на начальной стадии постройке. В отличии от России, за рубежом не бывает обманутых вкладчиков и архитектурные проекты всегда сдаются строго в срок.

При этом, следует понимать, что далеко не все государства приветствуют покупку жилья иностранным гражданами. А в некоторых странах налоги на недвижимость и ее содержания настолько велики, что овчинка и вовсе не стоит выделки.

Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют основные преимущества и выглядят следующим образом:

• Стабильный и гарантированный доход в валюте.
• Абсолютная легальность подобных инвестиций.
• Возможность получения вида на жительство, а в последствии и гражданства страны, куда были сделаны инвестиции.
• Возможность полноценного проживания в стране, куда были сделаны инвестиции.

Если вложение инвестиций в недвижимость заложены правильно, то можно получать до 20% дохода ежегодно от первоначально вложенной суммы.

ТОП-3 страны для инвестиции в зарубежную недвижимость

Лучшие страны для инвестиции в зарубежную недвижимость неизвестны широкой публики. Лучшие инвестиции недвижимость не публикуют в глянцевых журналах и не рассказывают по телевизору. Как правило, это небольшие государства с малой плотностью населения и находящиеся в непосредственной близости от теплого моря или океана.

Наилучшие государства для инвестирования в недвижимость выглядят следующим образом:

• Северный Кипр;
• Испания;
• Тайланд.

Их мы рассмотрим подробнее.

Северный Кипр — выгодное инвестирование в недвижимость

Малоизвестный факт, но именно непризнанное государство Северный Кипр – одно из самых спокойных в Европе. Де-факто, эта страна находится под Турецкой оккупацией и турецкие власти делают все возможное для того, чтобы сделать ее настоящей жемчужиной Средиземноморья.

В частности, турки ежегодно тратят до 1 миллиарда долларов на капитальное строительство и развития инфраструктуры. На 2017 года Северный Кипр по уровню жизни превосходит такие страны, как Италия и Португалия, а число туристов каждый год увеличивается на 12-13%.

Огромным преимуществом приобретения жилья в этой стране является, то что для ее посещения не нужно оформлять визу. Достаточно обычного заграничного паспорта и можно жить у теплого моря целый месяц. Шенгена и других разрешительных документов не требуется.

Есть и другие причины, делающие вложение инвестиций в недвижимость Северного Кипра очень привлекательными:

• Прекрасные условия для отдыха. Если будет приобретена вилла неподалеку от моря, то она гарантировано не будет пустовать в курортный сезон. А учитывая, что на Северном Кипре 330 солнечных дней, а купаться можно большую часть года, то вилла не будет пустовать никогда и в любой месяц найдутся щедрые арендаторы, и это будут ваши инвестиции в аренду недвижимости.
• Вменяемая стоимость недвижимости. Несмотря на то, что Северный Кипр имеет изумительный климат цены на недвижимость в этой стране далеки от испанских или итальянских. Небольшие апартаменты можно купить за 15-17 тысяч долларов. Студию на последнем этаже с видом на море — за 25 тысяч долларов. Большая вилла в сотне метров от моря – порядка 50-60 тысяч долларов.
• Возможность легального проживания. Приобретая недвижимость, вне зависимости от ее стоимости, инвестор получает возможность получить вид на жительство и проживать в Северном Кипре неограниченно долгое время. Также, можно путешествовать по некоторым странам Европы без оформления Шенгена.
• Небольшие налоги и доступная стоимость содержания жилья. Турецкие власти делают все возможно для того, чтобы привлечь новых покупателей недвижимости. Поэтому, покупая апартаменты или виллу, придется заплатить порядка 6% в доход государству.

Ежегодный налог составит лишь 30 евро центов с каждого квадратного метра, что более чем приемлемо. В свою очередь, управляющая компания потребует от 50 до 100 евро ежемесячно за содержания жилья, что вполне сопоставимо с московскими расценками.

Не стоит думать, что весь арендный бизнес Северного Кипра держится на туристах. Это далеко не так. Вот уже добрый десяток лет турки делают все возможное, чтобы развивать Северный Кипр в качестве студенческой страны.

На сегодняшний день в Северном Кипре действует 6 университетов, в которых обучается порядка 25 тысяч студентов со всех стран мира. По этой причине, любая недвижимость начиная от небольшой квартиры и заканчивая роскошной виллой не застаивается на арендном рынке и это лучшие инвестиции в недвижимость.

Можно получать весьма и весьма значительную прибыль (до 20%) годовых и очень быстро окупить вложение инвестиций в недвижимость.

Испания — выгодная покупка дома или виллы для реализации

Еще одной доходной страной где лучшие инвестиции недвижимость это — Испания. Одна из немногих стран в Евросоюзе чей бюджет серьезно зависит от туристического сектора. Из-за этого в государстве весьма либеральный закон о недвижимости, позволяющий иностранцам покупать дома и квартиры собрав небольшой пакет документов.

Однако, для того, чтобы претендовать на получение вида на жительство необходимо вложится в покупку недвижимости не менее 250 тысяч долларов. Это существенная сумма, и позволить себе купить на нее коттедж или шикарный пентхаус может позволить далеко не каждый.

В остальном приобретения жилья в Испании таит в себе немало преимуществ. Несмотря на то, что жилье здесь достаточно дорогое, очень быстро находятся желающие снять его. Дело в том, что в Испании прекрасно сочетаются и пляжный отдых, и экскурсионные туры, и экотуризм, и паломничество. Люди со всех стран земного шара находят в Испании что-то свое и поэтому любые квартиры находят своего арендатора очень и очень быстро, поэтому здесь будут выгодные инвестиции в аренду недвижимости.

Небольшой преградой для покупки жилья в Испании могут статья достаточно высокие расходы на содержание жилья и существенный ежегодный налог. Ежемесячно придется раскошелится, как минимум на 300 евро (в случае с виллой сумму нужно умножить на 3), а ежегодный налог составит 3-4% от стоимости недвижимости.

Таиланд — круглогодичный курортный сезон

Ошибочно думать, что Таиланд исключительно туристические центр. В последние годы количество производство в этой стране выросло в несколько раз, а по количество выстроенных бизнес-центров Таиланд занимает 4 место в мире.

Жилье в Таиланде не дорогое , постоянно возводятся новые жилые комплексы, а инфраструктура ничуть не хуже европейской. За 25 тысяч долларов можно купить хорошую квартиру-студию, а за 70 тысяч можно обзавестись собственной виллой в Пхукете.

Кроме того, жилье в Таиланде дорожает с каждым годом, и приезжают сюда не только европейские и американские пенсионеры доживать свой век, но и молодые и деятельные коммерсанты, желающие жить и работать в этой стране.

Особо стоит отметить тот факт, что лишь в Таиланде застройщики предлагают уникальную услугу. Если покупатель квартиры не планирует жить в ней, а использует лишь как вложение денег, он может сдать её в аренду непосредственно застройщику и получать ежегодно 5% от инвестиции в аренду недвижимости . При этом он освобождается от уплаты налогов за недвижимость и не платить за содержания жилья. Учитывая эти плюсы можно сказать, что купленное здесь жилье это лучшие инвестиции в недвижимость.

Таким образом, 5% — это чистая прибыль в валюте,которую Вы получите от инвестиции в недвижимость за рубежом и которую не сможет предложить не один отечественный банк.

Анализ рынка недвижимости Европы

Вне всяких сомнений, Европа – один из самых примечательных уголков земного шара. Такие страны, как Франция, Германия и Великобритания считаются культурными, туристическими и производственными центрами. Но вложение инвестиций в недвижимость в этих странах может быть очень и очень затратными.

В частности, удобные апартаменты в Великобритании оцениваются выше 80 тысяч фунтов стерлингов (примерно 150 тысяч долларов), а стоимость дома и вовсе измеряется в астрономических единицах.

Уровень налогов и стоимость содержания жилья также находится на очень высоком уровне. К тому-же, не нужно забывать о проблеме беженцев , которые заполонили Европу и создают крайне негативную криминогенную ситуацию.

Анализ рынка недвижимости США

Дома в колониальном стиле в Майами, Филадельфии или Калифорнии являются мечтой любого обеспеченного инвестора. По крайней мере так было до 2008 года, когда на США обрушился ипотечный кризис и попросту уронил цены на жилье.

Теперь, чтобы получить достойную прибыль от инвестиций в недвижимость США необходимо покупать роскошные дома , чья стоимость стартует от 600 тысяч долларов. Ежегодно придется расставаться с существенным налогом (до 9% в зависимости от штата). Все это делает приобретение такого жилья малорентабельной инвестицией, которая способна сберечь свободные средства, но не способна их преумножить.

Заключение

И хотя Северный Кипр – непризнанная страна, это не умоляет того факта, что именно он является наилучшей странной для инвестиции в недвижимость за рубежом. Лишь вложив сюда деньги можно получить максимальную отдачу (до 20% годовых). Немного меньшую привлекательность имеют Таиланд и Испания. Они не способны приносить такую значительную прибыль.

Венчурные инвестиции: понятие, 7 особенностей, 6 интересных фактов и пошаговая инструкция по инвестированию+ТОП-7 лучших фондов России!

Инвестиции в недвижимость за рубежом считаются выгодным и мудрым решением для тех, кто хочет сохранить свои деньги, при этом получив дополнительные дивиденды. Это может быть получение визы или даже вида на жительство в той стране, в которой приобретается жилье.

Среди наших соотечественников в последние годы все более популярным решением реализации капитала являются инвестиции в зарубежную недвижимость. На фоне экономической нестабильности владельцы внушительных денежных сумм хотят найти надежные объекты, в которые можно вложить свои деньги. Популярностью пользуется не только жилье в курортных странах – Кипре, Греции, Турции, Испании, но также недвижимость в других европейских странах (Германия, Австрия) и США.
Вложить деньги в жилье за границей, значит обеспечить себя надежными активами, которые не будут зависеть от нестабильности, которая в последние годы потрясает нашу страну.

К слову, инвестиции в зарубежную недвижимость возможны даже при условиях, если сами вы не будете выезжать за границу лично. Выбрать квартиру, частный дом или промышленные помещения можно с помощью интернета, заключить сделку купли-продажи может специализирующаяся компания или агент. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, доверенное лицо будет взывать с арендаторов плату и решать другие вопросы, представляя интересы инвестора в размере всего за 10-15% от ежемесячного арендного платежа.

Но, есть один нюанс, заграница, это не родная страна. И может возникнуть уйма вопросов, сбор документов, и множество другой волокиты. Для того, чтобы организовать всю работу правильно, нужен бизнес-план, который позволит вам купить дом, и который составлен профессионалами своего дела.

Скачайте бесплатный бизнес-план

Как приобрести многоквартирный дом на деньги банка и получать с него стабильный денежный поток

Почему выгодны инвестиции в США?

Решив инвестировать деньги в недвижимость Соединенных Штатов Америки, ни один инвестор не прогадает – эта страна демонстрирует завидную политическую и экономическую стабильность, а рынок жилья там процветает. Эксперты отмечают, что за год цена на недвижимость в Штатах может вырасти на 10-15%, что дает весьма радужные перспективы для желающих заработать на ее перепродаже. Правда, квартиры и коттеджи в США покупают не только для заработка, но и для получения вида на жительство (грин-карты) или открытия визы – существуют правила, согласно которым условия для этих действий смягчаются при наличии собственного жилья в стране. Так, получить вид на жительство в США можно, если вложить деньги в недвижимость (преимущественно коммерческую или промышленную) малоразвитых районов или в сельской местности, а также в гостиничные объекты и потенциально высокоприбыльные проекты. Все эти условия предусмотрены специальной инвестиционной программой EB-5. Выполнив их, через 2 года после покупки недвижимости в Штатах можно получит грин-карту, а через 5 лет и гражданство.

Правда, сумма инвестирования начинается с миллиона долларов, в отдельных случаях с полумиллиона. Также необходимо позаботиться о создании минимум 10 рабочих мест и доказать то, что инвестиционные деньги получены легально.

Почему же еще стоит инвестировать деньги в недвижимость Соединенных Штатов? Во-первых, высокий спрос на жилье в этой стране, поэтому потеря или замораживания капитала практически исключены. Во-вторых, существует возможность перепродажи недвижимости через определенный промежуток времени для получения прибыли, так как цены на недвижимость неуклонно растут. Если инвестировать в недвижимость в больших городах, можно легко получать выгоду за счет сдачи в аренду.

Инвестиции в недвижимость США, могут быть как прямыми, так и косвенными. В первом случае контроль над приобретенной недвижимостью осуществляется самим инвестором, во втором – администрацией Регионального Центра. Быстрее получить прибыль возможно при первом способе капиталовложений, а вот чтобы отбить деньги через косвенные инвестиции, понадобится несколько лет.

Совершая инвестиции в зарубежную недвижимость, необходимо определиться с видом объекта, в который решено вложить деньги. Это может быть владение многоэтажным домом совместно с другими инвесторами, кооперативная собственность недвижимостью, таунхаусы и пр.

Николай Мрочковский расскажет, как сделать арендный бизнес на базе таунхауса

Получите на свой e-mail серию уроков

Стабильный доход на недвижимости с нуля

Инвестиции в недвижимость Германии

Еще одна страна, в которую стоит вложить деньги, это Германия. Инвестировать в немецкую сферу недвижимости, значит вступить в хорошо отлаженную систему, обеспечивающую стопроцентные гарантии выгоды.

И снова же решающим мотивом инвестирования в жилье или нежилые объекты, является стабильная экономика этой страны. Также местным правительством обеспечены стопроцентные гарантии для вкладывающих в немецкую недвижимость инвесторов. Экономические законы предусматривают выгодное ипотечное кредитование, если вы владеете только частью необходимой суммы.

Много лет цены на немецкую недвижимость были искусственно, поэтому, когда в последние несколько лет цены на этом рынке в Европе начали снижаться, строительный бизнес в Германии продемонстрировал противоположную тенденцию. Эксперты отмечают, что ожидать кризиса в этой сфере не стоит, ведь Германия контролирует свой рынок очень тщательно.

Наиболее популярна среди инвесторов немецкая недвижимость в мегаполисах, но знатоки отмечают, что не стоит пренебрегать и жильем в небольших городах. К примеру, сдавать квартиры в аренду более выгодно в таких городках как Бамберг или Мюнстер – население в них неуклонно растет, наблюдается большое количество приезжих (преимущественно студентов), да и расходы на содержание, налогообложение и другие цели меньше, чем в крупных городах страны. Еще в целях выгодного инвестирования эксперты предлагают интересоваться недвижимостью на судебных аукционах – там можно купить интересуемый объект по весьма заманчивой цене.

Вообще, Германия имеет прекрасно развитую законодательную сферу, защищающую капиталовкладчиков от рисков, судебную практику, которая всегда станет на защиту инвесторских интересов, многочисленные государственные программы по субсидированию и другую поддержку энергоэффективных строительных проектов. Это делает немецкую недвижимость очень привлекательной для зарубежных инвестиций и обеспечивает взаимную выгоду обеим сторонам.

Инвестиции на сумму $1 млн идеальны для начинающих инвесторов или для тех, кто не готов вкладывать в зарубежную недвижимость значительные средства. Несмотря на относительно скромный бюджет, его можно удачно вложить в небольшие объекты, генерирующие стабильный валютный доход. Вот пять наиболее интересных приобретений.

Жилье в Берлине

На $1 млн можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Сегодня жилье в крупнейшем городе Германии - одно из самых доступных среди известных европейских столиц. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев живут в съемном жилье, кроме того, здесь учится и работает множество людей со всего мира. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35-45 кв. м в столице Германии может составлять 200-250 тысяч евро, и ее всегда легко сдать и продать. Стоимость обслуживания недвижимости минимальна - немцы нетребовательны к наличию богатой инфраструктуры комплекса (бассейн, консьерж и т.д.). Соответственно, за нее не нужно платить, и для инвестора минимальные платежи управляющей компании - несомненный плюс.

В Германии рынок аренды жилья строго регулируется государством, поэтому постоянно повышать стоимость аренды не получится. Однако достоинством госрегулирования является то, что арендаторы живут в съемном жилье годами и не приносят собственнику головной боли. При сдаче жилья в Берлине можно смело рассчитывать на доход в евро в размере 3-4% годовых и прирост стоимости недвижимости на 5-7% в год.

Фото: Unsplash 2

Квартира на Кипре

Рынок недвижимости Кипра сейчас активно развивается: туда переезжают компании, состоятельные люди покупают недвижимость для получения паспорта ЕС или перевозят семьи с детьми для учебы в международных школах Пафоса и Лимассола. Кроме того, Кипр - хоть и курортное, но не особо сезонное направление, здесь практически круглый год тепло, многие прилетают сюда отдыхать даже на Новый год и часто приобретают жилье ради комфортного климата.

Сегодня в девелоперских проектах Лимассола, расположенных на первой береговой линии у моря, можно найти квартиры со всей инфраструктурой в бюджете €500 000-700 000 (площадь квартиры - 70-80 кв. м). Спрос на аренду жилья здесь очень высокий, квартиру можно сдать быстро и на несколько лет вперед. При долгосрочной аренде инвестор может получать доход в размере 5% годовых. Преимущество инвестиций в кипрскую недвижимость заключается в том, что ею можно пользоваться для собственного проживания, а потом быстро перепродать.

Фото: Unsplash

Коммерческая недвижимость в Европе

В Италии можно найти очень интересные и доходные коммерческие объекты, например, пиццерию стоимостью €800 000-900 000 с доходностью в валюте 7-8% годовых, в Испании - магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии - супермаркеты известных сетей, расположенные в небольших городах, по цене €1-1,2 млн и доходностью до 9% в год. Начинающие инвесторы, которые не готовы вкладывать больше €1-2 млн, инвестиции в подобные объекты считают наиболее комфортными. При инвестировании в коммерческую недвижимость важно, чтобы договор с арендатором был на долгий срок, а сам арендатор был известен и понятен инвестору.

Фото: Unsplash 4

Соинвестирование в девелопмент

Сегодня многие стали интересоваться проектами коллективных инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Европе. Например, минимальный взнос в проект строительства дома престарелых в Баварии составлял €500 000. Аналогичные предложения появляются редко, к ним со стороны инвесторов высокий интерес, поскольку доходность может достигать в среднем 20-25% годовых. Сроки реализации проектов домов престарелых составляют от 1,5 до 5 лет, поэтому инвесторы должны быть готовы ждать завершения строительства, чтобы потом начать получать прибыль.

В сегменте до $1 млн соинвестирование в девелопмент коммерческой и жилой недвижимости, как правило, представляет собой коллективные инвестиции.

Фото: Unsplash 5

Квартира на Манхэттене (Нью-Йорк)

Располагая бюджетом до $1 млн, можно купить на Манхэттене небольшую квартиру-студию на этапе строительства. Нью-Йорк является эпицентром финансовой жизни США, здесь представлено много банков и финансовых компаний, большинство сотрудников корпораций арендуют квартиры, и покупка апартаментов может стать прекрасной и доходной инвестицией.

Приобретая жилье этапе строительства, покупатель получает прибыль с прироста стоимости квартиры, сдать ее в аренду или перепродать не составит труда. Благодаря низким ставкам по кредиту, инвестор может купить недвижимость в ипотеку и за счет арендных платежей погашать кредит. Следуя этому сценарию, многие жители Манхэттена и американские бизнесмены заработали миллионы долларов. Рынок аренды в США очень динамичный, цены на жилье высокие - студию можно сдать за $4000-5000 в месяц. При этом спрос всегда превышает предложение, так как Манхэттен - совсем небольшой район для того количества людей, которые хотят здесь жить.