I.По виду товара:
1. конкретные ОН
2.работы по строительству и реконструкции
3.посреднические услуги и оценка
II. По использованию:
2. нежилые
4. предприятия
III. По качеству ОН:
стандартная
IV. По цене:
очень высокая
V. По инвестиционной мотивации:
1. базисные условия бизнеса
2. инвестиции для получения прибыли
Участники:
Продавцы - собственный фонды, уполномоченный органы, конкурное управление.
Покупатель – юридическое лицо, инвестор, иностранное государство и лицо.
Профессиональные учреждения – рыночные посредники, брокеры, оценщики и т.д.
Государственный органы – БТИ, комитеты по управлению государственным имуществом, арбитражный суд, налоговая инспекция, учреждения министерства юстиции, органы субъектов.
Синдикаторы – физические лица, имеющие денежный и другой имущественный капитал, объединяющиеся для совместной деятельности.
Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Подрядчик - сторона в договоре подряда; специализированное предприятие, которое обязуется под свою ответственность выполнить по заданию заказчика определенную работу с использованием собственных материалов или материалов заказчика за определенную плату. Застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: - физические или юридические лица; - органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления; или - группа лиц, действующих совместно.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
свободное формирование цен на объекты и услуги;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
Недвижимые вещи постоянно находятся на одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. В соответствии с ГК РФ ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например, деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются. Так же относятся к недвижимым вещам и подлежат государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.
Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырья, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Все остальные вещи, которые по прямому указанию не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Т.о. главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.
Сущность объектов недвижимости заключается в единстве категорий: материальная (физическая), экономическая, правовая и социальная.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Основные признаки: Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах и т.д. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых практически всегда стабильна и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
Долговечность. Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.
Классификация объектов недвижимости. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих физического статуса:
1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилые - малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческие - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):
Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.
Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы.
Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе.
По функциональному назначению объекты недвижимости подразделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).
По формам собственности объекты недвижимости делятся:
1. Частный фонд:
2. Государственный фонд:
3. Муниципальный фонд:
По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть: введенные в эксплуатацию; незавершенное строительство.
По отраслевой принадлежности - промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.
По условиям приобретения:
1) Вновь создаваемая недвижимость;
2) Недвижимость, отчуждаемая в результате договора купли-продажи;
3) Недвижимость, присвоенная путем дарения или наследования;
4) Недвижимость, присвоенная в залог;
5) Недвижимость, присвоенная в аренду;
6) Недвижимость, отчуждаемая при помощи приватизации;
7) Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты;
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.
Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия.
Параметры, определяющие сущность объектов недвижимости, делятся на общие и относящиеся к определенному объекту. Например, автомобильные дороги как объекты недвижимости можно воспринять как благо, предназначенное для преодоления пространственных границ, и как источники дохода. В настоящее время все большее развитие получают платные автомобильные дороги, предоставляющие коммерческие услуги и являющиеся непосредственным источником доходов для собственников. «Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости, в случае если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо.
Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, илиинвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость.Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.
Первое положение – далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником доходов, а расходной статьей бюджета (в настоящее время воспроизводственные мероприятия, так же как и основная доля расходов по жилищно-коммунальному обслуживанию, нанимателями не оплачиваются). Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей и служит в качестве экономического блага. Таким образом, «доходный потенциал» недвижимости, если рассматривать только ту разновидность дохода, которую она может приносить своему собственнику – ренту – относительно невелик.
Рента (лат. redditam – отданная назад ) – регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.
Второе положение – различие дохода, получаемого именно от недвижимости и дохода, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором – одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду.
Когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, административно-управленческие здания и т.п.). Прежде всего, необходимо уяснить, что ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, материальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой реализуются на рынке в качестве товаров.
Заканчивая рассмотрение недвижимости как экономического понятия, следует отметить, что на практике могут иметь место комбинированные варианты ее использования. Например, проживая в собственной квартире, (недвижимость используется в качестве экономического блага), можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности (использование недвижимости в качестве фактора производства). Когда часть недвижимости сдается в аренду, то эта часть используется в качестве источника дохода. Подобные ситуации приводят к необходимости осуществления более детальной экспертизы недвижимости и разработки соответствующих методов.
Рассматривая во взаимосвязи процессы создания, развития и управления недвижимостью можно дать следующее определение экономического понятия недвижимости.
2.1. Виды стоимости: основные понятия и оценочные категории
Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект . Следует различать понятия стоимость, затраты и цена .
Стоимость (value) – это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.
Затраты (cost) – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности.
Цена (price) – это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена, в отличие от стоимости, является историческим фактом, отражающим то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках, т.е. относится к конкретному месту и времени. Термин «цена» используется также для обозначения «запрашиваемой цены» продавца.
Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).
1. Стоимость обмена (objective value, value in exchange) носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.
К стоимости обмена относятся:
Рыночная стоимость (market value);
Ликвидационная стоимость (salvage value);
Страховая стоимость (insurance value);
Залоговая стоимость (mortgage value);
Арендная стоимость (rent value).
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий «равновесия» , т.е. продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о «нормальной» (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:
Мотивация продавца и покупателя является типичной;
Обе стороны хорошо информированы, например, квалифицирован-ными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса;
Имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;
Платеж осуществляется наличными деньгами или другим сравнимым способом;
Компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.
Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.
Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.
Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.
Залоговая стоимость есть оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.
2. Стоимость использования (subjective value, value in use) отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.
Стоимость использования (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
К стоимости использования могут быть отнесены:
Инвестиционная стоимость (investment value);
Балансовая стоимость (book value);
Стоимость для целей налогообложения (taxable value).
Инвестиционная стоимость. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.
Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.
Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.
В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентариза-ционной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта, аналогичная понятию затрат) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.
Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения , которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.
Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, например, налоговым регулированием. На продажную цену оказывает влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Экономика недвижимости
Введение
Экономика - это процесс производства материальных благ в условиях ограниченности ресурсов.
Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, связанная с производством объектов недвижимости (исключение составляет земля).
Юридическое понятие недвижимости - регистрация прав собственности.
Недвижимость, удовлетворяя потребность человека, может использоваться в 3-ёх вариантах:
1. Поскольку недвижимость обладает полезностью - это способность вещи удовлетворять потребности человека, - то недвижимость является экономическим благом.
2. В качестве источника дохода - недвижимость приносит собственнику доход в виде аренды. Отличительной особенностью данного вида использования недвижимости является то, что не происходит смена владельца.
3. Когда недвижимость выступает в качестве товара принося однократный доход владельцу.
Экономические характеристики недвижимости
1. Любая недвижимость представляет собой вещь, материальный актив, состоящий из неразрывного единства земельного участка (вещи природы) и здания или сооружения (продуктов труда).
2. Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ.
3. Кроме материальной потребности недвижимость способна удовлетворять и духовные запросы.
4. В силу продолжительного использования недвижимость является уникальной по сравнению с другими благами.
Специфические особенности различных способов использования недвижимости
Полезность недвижимости. Используя недвижимость в качестве экономического блага, удовлетворяется только одна потребность - потребность в жилье. Но удовлетворятся она может в 3-ёх формах:
1. приобретение жилья в собственность;
2. аренда;
Найм - социально-жилищная льгота, которая позволяет удовлетворить потребности лиц с невысоким доходом.
Недвижимость как товар проявляется в 2-х аспектах:
1. товаром может быть объект (собственность);
2. товаром выступает услуга (аренда, найм).
Недвижимость , выступая в качестве товара , обладает рядом особенностей:
1. требуется определение прав и их границ;
2. недвижимый товар инвестиционный (риск, доходность, фактор времени);
3. любая недвижимость уникальна (место положение);
4. недвижимость отличается большой капиталоемкостью;
5. недвижимость является товаром в любой момент жизненного цикла;
6. количественное несовпадение качественных характеристик недвижимого объекта и недвижимого товара.
Недвижимость как источник дохода . Доход, приносимый объектом недвижимости, имеет рентный характер для любой недвижимости кроме производственной. Для производственной недвижимость выступает в качестве фактора производства, при чём не всегда главного. То есть недвижимость относится к основным фондам предприятия и переносит свою стоимость на выпускаемую продукцию, а, следовательно, на прибыль предпринимателя по частям (амортизационные отчисления).
Недвижимость - это особый инвестиционный товар.
Под инвестициями следует понимать долгосрочные вложения средств для создания нового объекта, реконструкции или модернизации существующего с целью последующего возврата вложений и получения дохода.
Согласно российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать:
· денежные средства;
· ценные бумаги;
· другое имущество, в том числе имущественные права или иные права имеющие денежную оценку.
1. Составляющие проекта развития недвижимости
I. Инициирование проекта. В качестве инициатора проекта могут выступать :
· собственник объекта, заинтересованный в повышении стоимости объекта за счет его качественного преобразования;
· инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств;
· девелопер, который ищет сферу приложения для своего капитала и профессиональной активности на основе знаний рынка, наиболее перспективных направлений его развития, уровня спроса, конкуренции, а так же перспектив развития того или иного региона.
II. Оценка инициативы. Возникая как результат сопоставления потенциала ранка и потенциала объекта инициатива, прежде чем реализоваться, подлежит предварительной оценки, которая включает физическую осуществимость, наличие правовых и финансовых условий для реализации проекта и после с учетом этих возможностей и ограничений определяется эффективность проекта. В большинстве случаев эффективность рассматривается коммерческая.
Оценка инициативы имеет два аспекта:
1. Оценка состояния рынка и перспектив его развития;
2. Оценка местоположения потенциально объекта.
На этом этапе основным ориентиром для принятия решения работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности объекта. Уровень этой доходности определяется в зависимости от разумных представлений будущего собственника для данного сегмента рынка и региона. Представление о требуемой доходности существенно колеблется, в зависимости от оценки инициативы, и существенно различаются для различных проектов. В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но возможны и такие объекты, для которых требуются годы. Финансовые затраты для этих этапов оцениваются в 1-3 % от общей величины затрат по проекту.
III. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования. После принятия решения о целесообразности проекта начинаются практические действия по его реализации:
1. Создание правовых условий, чтобы придать легитимность (законность) процессу развития и создать систему юридических гарантий для всех участников процесса;
|
А. Выбор проекта и места |
||
|
1. Определение имущественного правового статуса места или объекта (комитеты по управлению городским имуществом, городское бюро регистрации прав на недвижимость, комитеты по охране исторических памятников, администрации районов или муниципальных образований) |
2-4 недели |
|
|
2. Предварительный расчет нагрузок |
1-2 недели |
|
|
3. Получение предварительных технических условий по электроснабжению, водоотведению, водопотреблению, отоплению |
2-4 недели |
|
|
4. Согласование с государственным комитетом по экологии |
||
|
5. Разработка градостроительной документации |
6-8 недель |
|
|
Б. Получение архитектурно-планировочных заданий и заказ предпроектной документации |
||
|
1. Согласование предпроектной документации в заинтересованных ведомствах |
2-4 недели |
|
|
2. Оценка инвестиционных проектов |
2-4 недели |
|
|
3. Согласование проекта инвестиционного договора с КУМИ, комитетом по землеустройству, комитетом по строительству |
до месяца |
|
|
4. Подача пакета документов в секретариат городской инвестиционной тендерной комиссии |
до месяца |
|
|
5. Решение городской инвестиционной тендерной комиссии |
2-4 недели |
|
|
6. Юридический отдел администрации города или муниципального образования |
||
|
7. Распоряжение руководителя города или муниципального образования о предоставлении земельного участка на инвестиционных условиях |
до месяца |
Если производятся торги по продаже участка под застройку эти сроки увеличиваются на 2-3 месяца. Кроме того, в процессе получения права под застройку может быть проведено общественное слушанье, в котором принимают участия специалисты и жители расположенного района.
2. Проработка и предварительный выбор схемы финансирования.
IV. Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования. Этот этап наиболее важен, потому что на нем определяются параметры будущего объекта, а они соответственно влияют на затраты по проекту.
При организации работ по проектированию следует обращать внимание на:
· При выдачи задания на проектирование должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие обоснования инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям;
· Проектируемый объект должен удовлетворять не только градостроительным нормам, но и требованиям рынка, то есть отвечать ожиданиям потребителям по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам, а также финансовым возможностям потребителя.
Расходы составляют 6-10 % затрат по реализации проекта.
V. Согласование проекта с органами государственного контроля. Эта процедура подразумевает проведение государственной экспертизы градостроительной документации, ТЭО и рабочего проекта до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительно экспертного заключения служит основание для утверждения документации и дает возможность получения разрешения на производство СМР.
VI. Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта. Данный этап охватывает всех участников проекта и регулирует их:
1. Финансирование проекта;
2. Выполнение подрядных работ;
3. Реализацию созданного объекта.
На этом этапе заключаются договоры по участию в финансировании проекта с финансово-кредитными учреждениями, с частными инвесторами или будущими потребителями, проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями и привлекаются агенты по продаже или сдаче в аренду недвижимости.
VII. Внедрение проекта. Главной задачей этого этапа является выполнение работ по развитию недвижимости с требуемым качеством, затратами и скоростью. Результатом этого этапа является новый объект недвижимости, фактическое создание которого должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право на вновь созданный объект. Этот этап самый затратный по времени (до трех лет) и финансам (60-70 % затрат).
VIII. Распоряжение результатами проекта. На этом этапе происходит оформление права собственности, передача объекта в управление, в аренду, продажа. Пака объект не зарегистрирован как объект недвижимости в БТИ и права на него не оформлены в органах государственного регистрации юридически объект не существует и следовательно не может быть объектом рыночного оборота.
2. Сфера деловой активности - критерии выбора
Критериями выбора являются:
· доходность;
· ликвидность.
При оценки этих критерий используют статистические показатели, которые готовят профессиональные организации, как для конкретных заказчиков, так и для широкого использования.
Все эти показатели можно сформировать в 4 группы:
1. Объемные показатели - объем продаж по сегменту рынка, по типу приобретателей; объем предложений, в том числе потенциальных по сегментам рынка; объем не занятых площадей; объем инвестиций в том или ином сегменте рынка; обеспеченность потребителей объектами недвижимости;
2. Ценовые показатели - уровень арендной платы (min, среднее, max), уровень цен (min, среднее, max);
3. Показатели доходности инвестиций - ставка доходности по сегменту недвижимости и по регионам;
4. Динамические показатели - динамика показателей перечисленных в-первых 3-х группах.
Исследовав региональный рынок недвижимости, выбирается сфера деловой активности и определяется направление для дальнейшего и более углубленного анализа ситуации в пределах выбранного сегмента.
Например, при выборе сферы деловой активности между жилой и коммерческой недвижимости.
|
Характеристика |
Жилая недвижимость |
Коммерческая недвижимость |
|
|
Зависимость от состояния региональной экономике |
|||
|
Ликвидность |
|||
|
Основной тип операций |
купля-продажа, аренда, найм |
||
|
Возможность привлечения внешнего финансирования |
Из таблицы видно, что жилая недвижимость предпочтительней, но, в то же время достаточно высок и уровень конкуренции на этом сегменте. То есть ограниченная емкость рынка массового жилищного строительства приводит к тому, что ведущие строительные компании начинают политику самоограничения, например на элитное жильё или жильё для среднего класса. Такая дифференциация свидетельствует о постепенном насыщении спроса на первичном рынке жилья при дефиците объектов коммерческой недвижимости, в частности торговой. Другими словами изменения в удельном весе различных отраслей в экономике приводят к расширению спроса на определенные типы недвижимости, а это находит отражение и в изменении требований к характеристикам объектов недвижимости.
Все общие тенденции в развитии экономике накладываются на состояние конкретного регионального рынка с учетом его особенностей. Поиск возможностей для развития неизбежно выводит девелопера на проблему выбора, содержание которой на разных этапах развития объекта недвижимости выглядит так:
|
Этапы реализации проекта |
Критерии выбора |
Используемые инструменты |
||
|
Инициирование проекта |
Выбор сегмента рынка |
Доходность, риски, ликвидность |
Исследование возможностей рынка |
|
|
Оценка инициативы |
Выбор проекта |
Физическая возможность, юридическая допустимость, финансовая целесообразность и доступность, экономическая эффективность |
Исследование возможностей проекта |
|
|
Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования |
Выбор схемы финансирования и источника |
Надежность, доступность, стоимость кредита |
Анализ интересов и возможностей инвесторов |
|
|
Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования |
Выбор предпроектных решений, технологий, уточнение экономических характеристик проекта |
Соответствие проекта современным требованиям рынка, минимизация издержек |
Сравнительный анализ проектных предложений, экономический анализ проекта |
|
|
Согласование проекта с органами государственного контроля |
Выбор вариантов решений по достижению требуемых параметров проекта |
Изменение проектных решений |
||
|
Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта |
Выбор механизмов финансирования и выбор подрядчиков |
Финансовая устойчивость, стоимость ресурсов, минимизация затрат, сроки, качество |
Использование ряда источников финансирования и проведения подрядных торгов |
|
|
Этапы реализации проекта |
Критерии выбора |
Используемые инструменты |
||
|
Внедрение проекта |
Выбор способа управления ходом внедрения проекта |
Соблюдение сроков, качества и уровня затрат, обеспечение финансированием |
Привлечение инженеринговых фирм, работа с инвесторами |
|
|
Распоряжение результатами проекта |
Выбор способа продвижения объекта на рынок, организация продаж |
Максимизация дохода от продажи и минимизации сроков реализации |
Привлечение риелтерских фирм, создание и организация работы служб продаж |
Исследуя рынок во внимание должны быть приняты и прошлые тенденции и их возможные изменения и влияние существующих и новых факторов на спрос и предложение на рынке. Исследование потенциала рынка спроса и предложения, емкости рынка определяет инвестиционную привлекательность выбранного сегмента рынка и является необходимым условием для дальнейшего движения проекта, после чего прорабатывается следующий этап - поиск и выбор конкретного проекта развития недвижимости.
3. Основные подходы к экспертизе проекта
Часть оценки инвестиционного проекта сводится к расчетам количественных показателей определяющихся соотношением затрат и доходов. Но прежде количественных показателей проект нуждается в качественной оценке, которая проверяется и уточняется расчетами количественных характеристик. То есть в процессе оценки проекта наблюдается 2 стади и:
1. Оценка возможностей и целесообразности реализуемого проекта;
2. Расчет экономических показателей характеризующих проект.
Под экспертизой проекта развития недвижимости следует понимать оценку предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической возможности, юридической допустимости, финансовой целесообразности и доступности.
Оценка физической возможности предполагает наличие физической осуществимости с учетом места положения, пространственных параметров, состояние инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей и влияние этих возможностей на параметры проекта, затраты и сроки реализации.
Оценка юридической допустимости включает определение возможности достижений соглашений с собственником земли об условиях вовлечения земельного участка в процесс развития недвижимости, соответствие характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования.
Оценка финансовой целесообразности и осуществимости предполагает определение потенциальной выручки от реализации проекта, возможного уровня доходности, периодов поступления и оттоков денежных средств. И на этой основе достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект, возможность привлечения внешних источников финансирования и соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.
Экспертиза физического, правового и финансового аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами:
· иные возможности земельного участка;
· места реализации задуманного проекта.
Особое внимание при экспертизе и выборе проектов в силу специфике недвижимости придаётся анализу местоположению объекта. В отличие от инвестиционных проектов связанных с созданием или расширением производственных мощностей, для которых местоположение всегда является фактором издержек, для проектов развития некоммерческой недвижимости местоположение это фактор, который влияет не только на издержки, а что еще важнее на доходы, которые может приносить создаваемый объект.
Поэтому при анализе местоположения следует учитывать:
1. Ценность создаваемой недвижимости с точки зрения её потребителя;
2. Издержки по созданию недвижимости;
3. Эксплуатационные издержки.
При анализе местоположения следует различать географическое местоположение и экономическое местоположение.
Географическое местоположение - это привязанность объекта недвижимости к определенным топографическим характеристикам.
Экономическое местоположение - это расположенность объекта недвижимости относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки связанные с недвижимостью, а потому влияют на её ценность в глазах пользователя, а следовательно и на стоимость.
Объекты недвижимости могут быть совершенно различны по географическому местоположению и близки по экономическому и наоборот. При этом плюсы и минусы местоположения прямо связаны с предназначением недвижимости, так что удачное местоположение это оптимальное расположение объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
По зарубежному опыту при анализе положения торгового центра ключевыми являются вопросы:
1. Доступность;
· Насколько новый проект соответствует ландшафту?
· Имеются ли соответствующие транспортные сети доступные будущему покупателю?
· Является ли пешеходный поток мимо проектируемого магазина достаточным, чтобы генерировать торговлю?
· Каковы отношения между выбранным расположением, другими торговыми центрами и публикой посещающей магазин?
2. Конкуренция:
· Имеются ли прямые конкуренты у потенциального магазина?
· Какую долю покупателей у них можно отобрать?
3. Уровень обеспеченности услугами торговли на территории:
· Каков текущий уровень обеспеченности торговыми площадями?
· Каков уровень доходов и расходов в розничной торговли в данной области?
· Имеется ли значительная доля универсальных магазинов?
· Сколько вновь созданных магазинов на данной территории?
4. Потенциал:
· Какова численность населения и тенденции занятости в данной местности?
· Каково отношение местных властей к развитию торгового центра?
5. Наличие рабочих мест, структура занятости и их перспектива.
6. Конкурирующие и дополнительные объекты.
7. Пешеходные и пассажиропотоки.
Влияние местоположения на издержки
Это связано с затратами, которые возникают при строительстве объектов в новых районах, там где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Кроме того увеличиваться издержки могут и в районах с высокой плотностью застройки, потому как затрудняется использование техники, организации подъездов, складирование. Что касается жилой недвижимости, то при анализе местоположения следует учитывать и нормативные требования (расстояние между домами, роза ветров и т.д.).
4. Строим на земле
При анализе земельного участка предполагаемо для развития недвижимости важно определение достаточности его размера для реализации, того или иного проекта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли, труда и капитала в создаваемый объект. Для каждого варианта землепользования (жилая ил коммерческая недвижимость и их разновидностей) существуют определенные оптимальные соотношения между вкладом земли и не земельных факторов - коэффициент использования территорий (КИТ) - это есть отношение площади здания к площади земельного участка:
1. Для жилой недвижимости:
· индивидуальные дома - КИТ=0,1ч0,25;
· сблокированные дома - КИТ=0,5ч1,5;
· многоэтажные (до 5 этажей) дома - КИТ=0,7ч2;
· здания более 5 этажей - КИТ=2,5ч5;
· высотные - КИТ= до 12;
2. Для коммерческой недвижимости: КИТ=0,5ч12.
Несмотря на большой диапазон практика показывает, что для торговых центров максимизация доходов на единицу площади при прочих равных условиях достигается при 2-х максимум 3-х этажных застройках.
Однако возможность замены вклада земли вкладом капитала может иметь и отрицательное значение:
1. С превышением определенного предела (5 этажей) суммарные затраты на единицу полезной площади увеличиваются (требуется дорогостоящая техника для строительства, дополнительное оборудование, лифты). Кроме того увеличиваются и эксплуатационные издержки (больше площадь больше теплопотерь).
2. Рост этажности может стать фактором снижающим ценность для потенциальных пользователей.
3. Предел высотности может быть определен зональным регламентом территории или другими градостроительными нормативами.
4. Общий алгоритм выбора и оценки проекта
Основные ошибки при оценки инвестиционных проектов
1. Занижение инвестиционных затрат в связи с исключением из их состава прироста потребности в оборотном капитале, а так же затрат связанных с организацией сбыта, оплаты консультантов и прочих косвенных расходов.
2. Формулирование предположений об эффективности проекта до получения реально обоснованных анализов и заключений.
3. Неспособность принять во внимание происходящие и возможные изменения в динамике спроса и предложения, конкуренции на рынке.
4. Отсутствие надлежащего анализа рынка при подготовке заключения о прогнозировании доходности проекта.
5. Недостаточное объяснение явно большого расхождения между настоящими или недавними ценами продажи аналогичных объектов.
6. Чрезмерно оптимистичные прогнозы относительно продажных цен и уровня арендной платы.
7. Недостаточное обоснование ставки дисконтирования.
Подобные документы
Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.
контрольная работа , добавлен 19.10.2013
Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.
курсовая работа , добавлен 13.12.2014
Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
курсовая работа , добавлен 17.04.2016
Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.
курсовая работа , добавлен 18.10.2013
Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.
курсовая работа , добавлен 21.07.2011
Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
дипломная работа , добавлен 14.12.2010
Понятие рынка недвижимости как системы рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Условия действительности сделки, процедуры, необходимые для ее совершения. Структура рынка недвижимости.
презентация , добавлен 20.05.2013
Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.
шпаргалка , добавлен 10.06.2009
Понятие, функции, подходы к сегментации, особенности и закономерности рынка недвижимости. Характер спроса и предложения на объекты недвижимости. Структура, механизмы, экономические субъекты и профессиональные участники рынка недвижимого имущества.
реферат , добавлен 25.07.2010
Понятие и общая характеристика недвижимости. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Недвижимое имущество как материальный объект. Отличительные признаки недвижимости. Основные типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Феномене роста тренда на грузинскую недвижимость и подробнее остановимся на курортной недвижимости в Батуми. Из практики инвестирования, выберем лучшее для вложений .
Чтобы максимально подробно раскрыть тему для инвестора, мы продолжим анализировать какие же факторы стоит учитывать при покупке недвижимости за рубежом в целом, и в Аджарии в частности.
Существуют разные виды дохода: пассивный и активный. К активному виду дохода относятся те, в получении которых мы принимаем активное участие, то есть, физические и временные затраты – это работа, бизнес, которым постоянно занимаешься или искусство с которого зарабатываешь на жизнь. К пассивному (резидуальному) доходу относятся следующие: бизнес который работает без вас, стабильно приносящий прибыль; также, вы можете зарабатывать на продаже собственных знаний, записав свой обучающий видео - курс по теме, в которой вы хорошо разбираетесь; авторское право – также является пассивным доходом; одним из самых простых и максимально понятных видов пассивных доходов является недвижимость.
Недвижимость - инструмент создания пассивного дохода
Отели, мотели – стандартно имеют одного или нескольких владельцев. Относительно, покупки квартир в жилых домах, то здесь, опять же таки зависит от города, специфики и цели приобретения. Разные виды недвижимости имеют свою целевую аудиторию, ценовую политику и оборотность апартамента.
Логично, что апартаменты люкс класса пользуются спросом реже, чем более доступные. Также, есть такие путешественники, которые любят останавливаться только в частных квартирах. «На каждый товар есть свой покупатель» - мудрая поговорка с которой сложно не согласится. Собственно, выбор за вами, кто станет вашей целевой аудиторией. Главное, чтобы ваши инвестиции, как можно быстрее вернулись. И приносили стабильные доходы. Чтобы помочь в осуществлении этой задачи, мы подготовили для каждого проекта, в стране и регионе таблицы окупаемости инвестиций и прогнозируемый уровень доходности каждого проекта, с учетом налоговых вычетов, оплаты сборов управляющей компании и т.д Вы можете скачать таблицы доходности в карточке каждого проекта.
Объекты, которые приносят максимальную доходность на вложенные инвестиции
| Визуализация | Подробная информация |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
|
Пример расчета окупаемости инвестиций на комплексе
Расчет инвестиций в недвижимость в Батуми
Оптимальная площадь квартиры для возврата инвестиций 28 -32 м2, поскольку такая площадь является минимальной для сдачи и имеет высокий спрос. К тому же, квартиры с данной площадью легче продаются и сдаются в управление, быстрее растут в цене. К примеру, купленная квартира площадью в 56 м2, будет сдаваться максимально за 120 долларов в сутки. Однако, 2 квартиры площадью по 28 м2 каждая могут сдаваться по 80 долларов за сутки.
Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации
Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки
1.3. Особенности объектов недвижимости
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости
Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.
Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.
Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.
Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.
Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.
На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.
Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.
